【流行】ボロ戸建投資について郵便局員が考えてみた。

投資
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こんにちは。郵便太郎です。

 

今回は、最近勉強している、不動産投資の話をしてみます。

不動産投資と一口に言っても、

 

・区分マンション投資(新築・中古)
・戸建て投資(新築・中古)
・アパート、マンション一棟投資(新築・中古)
・更地投資
・駐車場投資

などなど、いくらでも種類があるわけです。

 

そんな中でも、最近流行っているのが

「築古戸建投資」

 

ですね。

 

 

先駆者はボロアパート界のドン、cashflow101こと、加藤ひろゆきさんです。

↓加藤さんの本

【中古】 借金ナシではじめる激安アパート経営 /加藤ひろゆき【著】 【中古】afb

(どれもオススメです。この本で不動産投資に興味持ちました。)

 

で、そもそも加藤さんは激安不動産を現金で買って、高利回りで回収していくというスタイルなのですが、

 

その中でも特に安い値段で取引しやすい、ボロ戸建に最近注目が集まっているわけです。

ツイッターなんかでもたくさんのボロ戸建投資家がいます。

 

彼らは、ボロ戸建を安くDIYして直し、賃貸に出す

というスタイルです。

 

そんなボロ戸建て投資家がたくさん出てきたのと、

銀行の融資が出なくなって、現金で買える戸建に注目が集まったことが原因で、

 

もはやボロ戸建すら値段が上がって、旨味がなくなってきているのかな

というのが個人的な感想です。

買ってないやつがほざくなって話ですがw

 

 

それはさておき、最近学んだ、ボロ戸建投資のメリットとデメリットについて、書いていきたいと思います。

ボロ戸建投資とは?仕組みを解説

まずは、ボロ戸建投資の仕組みについて書いていきます。

 

不動産投資の基本的なスキームは、

少ない自己資金に対し、銀行から融資を受けて不動産を購入し、

家賃の中から銀行への返済をまかなう

というものです。

 

ですが、ボロ戸建投資の場合、

数百万円くらいの安い戸建を現金で仕入れ、

リフォームして貸し出します。

現金で仕入れているので銀行への返済がないため、

収入の金額的に安い戸建でも回る、というものです。

 

例えば、300万円でボロ戸建を購入して、

家賃5万円で貸せば、年間家賃収入は60万円なので、

表面利回りは

60万円(家賃収入)÷300万円(購入金額)=20%

となり、5年もてば投資資金を回収することができます。

 

 

実際には税金など、諸費用があるので数%利回りが下がりますが、高利回りであることにかわりはないでしょう。

 

また、最初に投入する金額も少ないことが、最近ボロ戸建投資が人気の理由だと思います。

私も、最近までボロ戸建投資から不動産投資を始めようと考えておりましたが、

色々あって方向転換しました。

 

ボロ戸建で稼ぐために、自分が気をつけたいポイントは以下の3つです。

①土地の値段より安く仕入れる
②ちゃんと直るものを買う
③逃げ道を考えておく

ボロ戸建投資のポイント①:土地の値段より安く仕入れる

まず気をつけたいのが、

少なくとも土地の値段以下で購入する

ということです。

 

どういうことかというと、

ボロ戸建は、銀行からも、他の投資家から見ても、

建物の価値はほぼゼロです。

 

なので、基本的に値段は土地の値段だけになります。

つまり、購入するときに、土地の値段以下で購入していれば、

買ってすぐ売ったとしても、最悪、損はしないということです。

 

これを、土地の値段とかけ離れた金額で購入してしまうと、

万が一空室が長期化して売ろうとしても、損を出してしまいます。

 

なので、最低でも土地の値段以下、という基準を購入するときに持っていたいと思います。

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ボロ戸建投資のポイント②直るものを買う

これも結構大事だと考えてます。

ボロ戸建というくらいですから、

基本的には現状ボロボロで、空家の物件を購入します。

 

ということは、ほぼ確実にリフォームが必要です。

なので、最低限リフォームでなんとかなる物件を購入しないと、

泥舟を抱えることになりません。

 

再建築不可の物件とかを安く購入しても、賃貸することができなければ全く意味がないですからねw

 

何軒が物件を回ってみて、ここだけは抑えたいと思ったポイントは、以下の通りです。

・シロアリ(自分で直せない)
・躯体が弱っている(もはや怖い)
・バランス釜の風呂(水回りは高い)

後のことは、先輩大家さんの話を聞く限り、なんとか対応できると思います。

もちろん程度にもよりますし、業者さんにお願いすることもあると思います。

 

この辺は、うまく交渉の材料にして、鬼のような指値(加藤ひろゆきさんが命名)をする先輩大家さんもいますし、これから経験をしていく部分かなと思います。

ボロ戸建投資のポイント③逃げ道を考えておく

最後にボロ戸建投資をするときに考えておきたいのが、

逃げ道を考えておく

という点です。

 

ボロ戸建っていうくらいですから、いつ壊れるかわかりません。

そうなると、修繕費も途方もなくかかる可能性もあります。

 

300万円で買ったのに、基礎が傾いて200万円かかるとか、

シロアリで柱やられて直せないとか・・・

 

そうなったら、売るしか無くなるわけですが、①で言ったように、土地値以下で購入していないと、損になってしまうわけです。

(保有中の家賃で助けられる可能性もありますが)

 

なので、ボロ戸建は最終的に誰かに売るか、

ぶっ壊して更地にして売る

という選択肢をあらかじめ考えておく必要があるわけです。

 

まさに爆弾ゲームw

 

 

ボロ戸建投資のメリット・デメリット

で、ボロ戸建投資のメリット・デメリットですが、まとめるとこんな感じです。

 

【メリット】
①圧倒的に価格が安い(安いものは数十万〜)
②現金で買える(融資状況関係なし)
③ゆえに圧倒的高利回り(返済なしや、5年で投資資金回収など)
【デメリット】
①修繕費が爆発する可能性あり(修繕で1年分家賃飛んだ!など)
②客層が悪くなりやすい(安かろう悪かろう)
③土地にできる戸建じゃないと、爆弾ゲーム(再建不可で倒壊したら永遠税金払う)

 

こんな感じです。

また掘り下げてみましょう。

ボロ戸建投資のメリット

①圧倒的に価格が安い

ボロ戸建投資最大の特徴は、仕入れ価格が安いことです。

もはやこれだけと言っても過言ではないくらいです。

 

戸建で土地がついていても、安い地域だと100万円を下回るものもあります。

安いということは、当然その投資が失敗しても、損はその金額に限られるわけですから、

一回の投資で死ぬ確率は低いです。

あと、建物の価値が低いので、固定資産税も安いため、利益が出やすいです。

②現金で買える

これもめっちゃ大きなメリットだと思います。

現金で買えるということは、銀行からお金を借りる必要がないわけで、

すなわち毎月の返済もないわけです。

 

となると、毎月の家賃はほぼ手残りになり、利益が出やすくなります。

管理費も、自主管理にしてしまえば、ほぼ経費ゼロになります。

経費がないということは、空室でも持ち出しがないわけで、精神衛生上いいですね。

③圧倒的高利回り

これまで話した通り、

ボロ戸建投資の最大の特徴は取得にお金がかからないことです。

 

そして、安く直して、そこそこの家賃が取れれば、

爆発的な利回りが出ます。

 

例えば、200万円で購入し、100万円かけてリフォーム(結構綺麗になる)すると

使ったお金は300万円です。(諸経費は抜いています)

 

ここで、家賃を5万円で募集して入居がつけば、

5万円×12ヶ月=60万円(年間家賃)

60万円÷300万円(費用)=20%(表面利回り)

 

となり、銀行の金利が0.001%の時代に、20%の利回りですから、

半端ないですね。

もちろん、空室だったり、それ相応のリスクがあるということですが。

ボロ戸建投資のデメリット

では、ボロ戸建投資のデメリットについて、みてみましょう。

①修繕費が爆発する可能性あり

やはり、ボロと言うだけあって、壊れます。

安く買ったはいいものの、直せずにどうしようもなくなってしまい、

業者に見積もりを持って行ってみたら、物件の値段の倍以上の見積もりが出てあら大変!

なんてことになった人もいるようです。

 

なので、ボロ戸建を買う場合は、まずは修繕にどれくらいのお金がかかるのか、

どの部分が壊れていると修繕にお金がかかりやすいのか

この辺りを学んでいく必要があります。

学ぶ方法としては、先輩に話を聞くのが一番いいのではないでしょうか。

セミナーやDIYに参加することですね。

私ももっと参加していきたいと思います。

②客層が悪くなりやすい

これもあるあるですね。

ボロ戸建ですから、当然新築と同じ家賃は取れないです。

そして、安い家賃の家には、安い家賃しか払えない人が集まってきます。

 

全てがそうだと言うわけではありませんが、中には常識がない方だったり、お金がないが故に不当な要求をしてくる人もいるかもしれません。

 

ボロ戸建投資をする場合は、管理会社を通すか、そういった人に対しても対応できるポテンシャルが必要と言うことですww

③土地にできるボロ戸建じゃないと、爆弾ゲーム

最後にボロ戸建投資のデメリットとして考えられるのは、

最後に更地にできる戸建じゃないと、売り抜けることができない

と言う点です。

 

ボロ戸建を売る場合、投資家に売るか、実需(住むように買う人)に売るかになりますが、

自分で住もうと思う人は、割と高く買ってくれる可能性があります。

 

マイホームを買うのに、利回りとか見ないですからね。

そして、マイホームを買う人は、だいたい銀行から住宅ローンを借りますから、

借りられないような物件(再建築不可とか、容積オーバーとか)の場合は、

このマイホームを買う人たちは、売却のターゲットから外れるわけです。

 

となると、投資家に売ることになりますが、

当然相手もプロになるので、安く買い叩かれます。

 

このように、再建築不可など、土地としての価値がないボロ戸建ての場合、

売却時に損が出る可能性があるので、

 

途中の家賃収入で稼がないと(購入金額の元を取るくらい)、損してしまいます。

 

「安いから」と言う理由だけでボロ戸建を購入すると、痛い目にあうと言うことですね。

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個人的に考えるボロ戸建投資の活用法

これまで、好き勝手にボロ戸建の特徴なんかをまとめてきました。

多分、正しくない(と言うか、別の見方もできる)部分もあったと思いますが、

 

不動産投資は、結局投資家次第です。

良く考えて取り組む必要があると思います。

 

で個人的なボロ戸建に対する視点としては、

 

もしボロ戸建投資するなら、

ローン返済へぶつけるキャッシュマシーン

 

として使うのがいいと思います。

 

ボロ戸建に資産性を求めるのはナンセンスですし、

基本的には家賃収入メインになると思いますから、

ボロ戸建で毎月収入を得ながら、

アパートを融資で買って、返済の足しに使うのが

安定しているのではないかと思います。

 

まあ、個人的には融資がしまっている中で、現金買いできる戸建の人気が高くなってしまい、

なかなか高利回りの戸建が少ない印象です。

 

どうなんですかね。

みんな、戸建やりたいのかな。

私は早くアパートが欲しいですw

 

ま、引き続き、キャッシュを貯めつつ、勉強してまいりましょう。

郵便 太郎
郵便 太郎

読んでいただき、ありがとうございました。

 

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