【脱貧乏】お金がない人が不動産投資を始める方法

投資
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こんにちは!

郵便太郎です!

年賀状の時期になって、郵便局は慌ただしいですね!

 

現場はピリついていますw

管理者への怒りが一番募る時期でもありますwww

 

 

それはさておき、前回、

こちらの記事でボロ戸建不動産投資について

思っていることを書いてみたのですが、

 

結果、何に投資するかというと

融資を引いて18%くらいのアパートに投資するという戦略を考えたのでした。

 

 

ただ、昨今の融資の状況を聞いていると、

サラリーマン大家への融資はかなり厳しくなっているようで、

ましてや新米大家となると、さらに融資が出にくいのではと。。。

(どちらにしろ現金が少なすぎるので、今は無理だけど。おいw)

 

で、そんなことを考えてモヤモヤしていたのですが、

そこでぴったりの動画がありました。w

 

有名ボロ戸建投資家wのポールさんと、波乗りニーノさんの動画です。

お金がない人が不動産を買う方法をニーノさんと解説!不動産投資!激安戸建て!

 

テーマは、「お金がない人が不動産投資を始めるには、どうすればいいか」

 

めっちゃ興味あるwまさに自分!w

というわけで、内容がめっちゃ腑に落ちたので、

まとめてみます。

 

【お金がない人が不動産投資をするなら】
1.転貸する
2.銀行以外でお金を借りる
3.自己資金で買えるものを買う

大まかな内容は、こんな感じです。

答えはいつもシンプルw

 

でも経験豊富な先輩が言うのだから、本当にその通りなのだと思います。

それぞれ深掘りしていきます。

お金がない人の不動産投資①:転貸する

まず1つ目の「転貸」ですが、

お金がないとなぜ不動産投資ができないのかと言うと、

物件を買えないからです。

 

で、物件を買えないと絶対に不動産投資できないかと言うと、そうでもなく、

物件を買わずに不動産投資をする方法が、

この「転貸」になるわけです。

 

転貸というのは、わかりやすくいうと「借り上げ」です。

 

投資家さんが持っている物件を安く借りて、

自分が貸しに出して、家賃をもらい、投資家さんに払うお金との差額をもらうスタイルです。

 

投資家さんから2万円で借りて、6万円の家賃で入居者が入れば、4万円があなたの利益になるという仕組みです。

 

ただ、ここで気がつくと思いますが、

この場合、普通6万円で貸せるのに、投資家さんは2万円であなたに貸しており、4万円損しています。

 

なぜこの損があるのに、投資家は転貸するかというと、

①手間の代行
②安定収入

この2つのメリットがあるからです。

転貸する投資家のメリット①:手間の代行

これは物件を持っている投資家と、転貸する人の間の取り決めにもよります。

 

普通、投資物件を購入した場合、内装のリフォームや、

場合によっては残置物の撤去など、不動産のメンテナンス、不動産仲介業者への営業など、たくさんやることがあります。

(ユーチューブには結構えぐいものが上がってますw)

 

この手間を転貸する人が代行することによって、投資家さんは市場に出すよりも安い家賃で転貸を許可してくれるのです。

 

要は「賃料安くするから、あと頼んだ」と、そういうことです。

転貸する投資家のメリット②:安定収入

次に、投資家側のメリットとしては、

安定収入が挙げられます。

 

不動産投資をしていると、空室が発生し、家賃が入ってこない期間が出る可能性があります。

 

ですが、転貸をしていると、家賃が安い代わりに、

空室は発生しません。

 

入居していようが、空室だろうが、転貸している人が家賃を払ってくれるからです。

なので、投資家としては、家賃を安くすることで、

空室リスクを排除することができるわけです。

転貸による不動産投資の収益計算をしてみる

参考までに、転貸による不動産投資の収益を計算してみます。

物件価格:400万円
家賃収入:7万円/月、84万円/年
転貸金額:4万円
リフォーム費用120万円

さてこの場合、投資家と、転貸する人の利回りはどのようになるでしょうか?

まずは投資家からみてみますと、

 

購入に要した費用としては400万円のみ、これに対し、毎月4万円が収入として入ってくるわけですから、

 

表面利回り=4万円(転貸金額)×12ヶ月÷400万円(購入金額)=12%

※転貸しているため空室にはならないので、下振れしにくい

 

これに対し、転貸者側の利益としては、

毎月の収入=7万円(家賃)ー4万円(転貸費用)=3万円

表面利回り=3万円×12ヶ月➗120万円(リフォーム費用)=30%

 

となります。

この場合は、かなり転貸者に有利な条件となっていますが、

転貸者には空室のリスクや、客付の手間もあるので、

その辺りは投資家と転貸者の関係性にもよると思います。

 

どちらにしても、こうしてみると、転貸者は初期費用120万円で不動産投資をし、

毎月家賃をもらているわけです。

また、リフォームや客付など、不動産投資の知識は身につくわけなので、

転貸から始めるのは非常にいい方法なのかなと思います。

 

ちなみに、転貸をしても、

良くて利回りが30%ということで、回収までに3年かかることから、

私はやらないことに決めました。

3年あれば、自分の物件を購入する費用を貯めることができるので。。w

 

ですが、今すぐに不動産投資をしたくて、自己資金が少ない人はぜひオススメの方法です。

そして、転貸をさせてくれる不動産投資家と知り合うのは、セミナーがオススメです。

 

私が、DIYをお手伝いした21歳の青年も、不動産投資セミナーで出会った投資家さんに戸建を転貸させてもらっていました。

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お金がない人の不動産投資②:銀行以外からお金を借りる

次に、お金がない人が不動産投資をするためには、

「銀行以外からお金を集める」

という方法があります。

 

例えば、

・親
・配偶者
・友達

などがそうですね。

俗にいう、「家庭内ローン」とかいうやつですw

 

で、この動画によると、

「家庭内であっても、しっかりりしを支払うこと」が重要なんだそう。

確かに、逆の立場に立ってみると、

 

たとえ子供や配偶者であっても、投資のために無利子でお金を貸すのは気持ち的に進まないですよね。

逆に、利子をつけることで、

「こいつ、本気やな。w」

と、伝えることもできますしね。

 

まあ相手によるでしょうが。僕だったら子供に

「利子つけるから貸して」と言われても断るかもwおいw

 

ちなみに、私は、銀行以外でお金を借りることはできなそうなので、

自分で血反吐吐いてお金を貯めたいと思いますw

 

お金がない人の不動産投資③:現金購入

最後に、お金がない人が不動産投資を始める方法としては、

「現金購入」が挙げられます。

 

これは、持っている現金の額にもよると思いますが、

都内だと、正直ちょっと厳しいと思います。

 

戸建で再建築不可でボロボロでも300万円以下のものは少ないので、、、、

地方であれば100万円程度のものもあると思いますが、、、

 

まあ、洗練された先輩方だと、個人的な繋がりなどから安く不動産を購入することもできるかもしれませんね。

 

逆にいうと、現金で不動産投資を始めたい人は、もし都内をターゲットにしていたのであれば、比較的地価が安い埼玉県や千葉県に変更するなど、

投資対象地の変更も視野に入れていく必要がある、ということでしょうか。

 

確かに、地下が半分の地域だとしても、家賃も半分になるわけではないので、

合理的に考えると、地方の方が利回りは上がりやすいんですよね。

 

その分都内は資産性など、別の利点もありますが。

 

とにかく、融資を引けなくて、お金がない人は、まずお金を貯めるところから始まるのではないでしょうか。

(それ言ったら終わりでしょwww)

 

はい、みなさんとりあえずお金貯めましょう。

 

あ、これについても参考になる動画があったので、記事書こうと思いますw

では、みなさまごきげんよう。

 

郵便 太郎
郵便 太郎

読んでいただき、ありがとうございました。

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